適正賃料の算出方法は？不動産鑑定評価や自分で調べるポイントを解説

これから賃貸運営をするうえで、家賃の設定に悩む方は多いです。
家賃の設定はバランスが重要で、高すぎると空室リスクが生じて、低すぎると満室になっても収益性が見込めないことも。
本記事では、不動産鑑定評価や自分で適正賃料を算出する方法をお伝えしたうえで、家賃を決めるポイントを解説します。

不動産鑑定評価による適正賃料の算出方法

不動産鑑定評価による家賃の算出方法は、積算法と賃貸事例比較法と収益分析法の3種類です。
主にマンションや一戸建てなどは積算法と賃貸事例比較法を用いて、事業用物件は収益分析法を用います。
積算法は、「基礎価格×期待利回り＋必要諸経費」の計算式で求められる積算賃料を数値化して、経営者として収益が見込める家賃を決定する方法です。
賃貸事例比較法は、周辺地域にある競合物件の条件と所有している不動産の条件を比較したうえで、相場と同額・低額・高額にするかを判断する方法です。
収益分析法とは、店舗やホテルなど事業が該当物件を利用して得られる収益を想定して家賃に加算する方法で、収益賃料と呼ばれます。

自分で適正賃料を決める方法

自分で適正賃料を決めるのであれば、賃貸事例比較法がもっとも有効です。
まずは賃貸経営をする予定の不動産と類似条件が揃っている競合物件に関する、立地・間取り・階数・賃貸借の契約・初期費用の有無・募集時期などをリサーチします。
リサーチしたうえで家賃相場がわかったら、所有している賃貸用物件の条件と比較します。
競合物件の条件よりも優れているのであれば相場より高い設定にしても借り手が見つかりやすいですが、劣っている場合は相場より低い設定にした方が良いでしょう。
また競合物件の空き部屋の多さによって需要を判断し、家賃を調整する必要もあります。

適正賃料を決める際のポイント

家賃を決める際のポイントとして、一時金・収支計算・長期視点の3点が挙げられます。
まず、毎月支払う家賃が適正だったとしても敷金や礼金などの初期費用が他の物件と比べて高く設定されていると、手軽に入居できる物件に借り手が流れる可能性が高いです。
また長期的な視点で収支計算をするようにしないと、空室率が高かったり収益率が低かったりと、賃貸経営をする手間が大きく負担になりやすいです。
最後に、一度入居した借り手に対して途中からの値上げは難しく退去される原因にもなりかねないため、初めから納得いく家賃設定をするようにしましょう。

まとめ

これから賃貸経営をしようと考えているのであれば、収益化を実現するためにも家賃設定は重要です。
高すぎても安すぎても長期的な視点で安定した収益化は期待できないため、競合物件をリサーチをしたうえでバランスよく設定してみましょう。
積算法のように経費など具体的な数値を用いて算出してみると、より具体的な適正賃料を算出できるためおすすめです。
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