土地購入時に注意すべき袋地とは？再建築不可の場合の対策も解説

土地の購入後、既存の建物を建て替えたり、新しく建物を建てたりしようと計画を立てている方は多いでしょう。
しかし、袋地のように特殊な土地を購入すると、建物の再建築が不可能な場合があるため注意しなければなりません。
今回は袋地とはなにか、袋地が再建築不可なのはなぜか、袋地での再建築を可能にする方法はあるのか解説します。

袋地とはなにか

袋地とは、他の土地に周囲を囲まれており、直接的に道路に面していない土地のことです。
袋地は「無道路地」や「盲地」と呼ばれることもありますが、言葉の意味はいずれも変わりません。
袋地を囲んでいる土地のことを「囲繞地」と言い、囲繞地を経由して公道まで通行するためには、囲繞地の所有者に対して通行料を支払う必要があります。
なお、池や沼、河川、川などを経由しなければ公道に出られない土地のことは「準袋地」と呼びます。

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袋地はなぜ再建築不可なのか

袋地は「再建築不可」となり、新しく建物を建てたり、既存の建物を解体して建て直したりすることができません。
袋地が再建築不可な理由は、建築基準法第43条で定められた接道義務を満たさないためです。
建築物の敷地は、4m以上の幅員を持つ道路に2m以上接する必要がありますが、袋地はこの条件を満たせないため、再建築不可となります。
また、袋地と似た特徴を持つ「旗竿地」も、接道義務を満たせない場合は再建築不可となるケースがあるため注意しましょう。

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袋地での再建築を可能にする方法

袋地で再建築を可能にする方法はいくつかあります。
隣の土地の持ち主と交渉ができる場合は、通路として使用している敷地の一部を購入し、接道義務を満たせば再建築が可能です。
自分の所有する袋地と、その周辺にある囲繞地の一部を交換する「等価交換」も、再建築を可能にする方法のひとつです。
また、隣地の土地に2m以上の通行地役権を設定することも解決策になる可能性があります。
通行地役権は、両者の合意に基づく契約で設定できるほか、条件次第では無償での設定も可能なため、交渉を持ちかける価値は十分にあるでしょう。

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まとめ

袋地とは、他の土地に周囲を囲まれた土地のことで、「無道路地」や「盲地」と呼ばれることもあります。
袋地は建築基準法の接道義務を満たさないため、再建築不可となり、新しく建物を建てられないため、購入時には注意しましょう。
再建築不可を回避する対策としては、隣地の一部を購入する、等価交換をおこなうといった方法が有効です。
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